Cách khai thuế khi cho thuê nhà hoặc kinh doanh trên eTax Mobile

Mục Khai thuế trên eTax Mobile dùng để lập và gửi tờ khai của cá nhân kinh doanh, đồng thời tra cứu lại ba loại hồ sơ đã khai. Người cho thuê nhà và người kinh doanh nhỏ là hai nhóm dùng mục này nhiều nhất.

Từ năm 2026 có hai thay đổi lớn ảnh hưởng trực tiếp tới hai nhóm này: thuế khoán bị bỏ, và ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế được nâng lên một tỷ đồng mỗi năm. Bài viết hướng dẫn thao tác trên ứng dụng và giải thích các mức đang áp dụng.

Mục Khai thuế gồm bốn chức năng

Chức năng	Dùng khi nào
Khai thuế cá nhân kinh doanh	Lập và gửi tờ khai doanh thu của hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê tài sản
Tra cứu hồ sơ khai thuế	Xem lại tờ khai đã gửi và tình trạng xử lý
Tra cứu hồ sơ khai lệ phí trước bạ	Theo dõi hồ sơ khi đăng ký ô tô, xe máy hoặc chuyển nhượng tài sản
Tra cứu hồ sơ đất đai	Theo dõi hồ sơ khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất

Chỉ chức năng đầu tiên là lập tờ khai. Ba chức năng còn lại chỉ để tra cứu hồ sơ đã có.

Các bước khai thuế cá nhân kinh doanh

Bước 1: Tổng hợp doanh thu trước khi mở ứng dụng

Cần con số doanh thu của kỳ khai, tính theo thực tế phát sinh. Với người cho thuê nhà, đó là tổng tiền thuê theo hợp đồng trong kỳ. Nếu có nhiều bất động sản cho thuê, cộng gộp lại vì ngưỡng tính trên tổng doanh thu của cá nhân.

Bước 2: Đăng nhập và mở mục Khai thuế

Đăng nhập eTax Mobile bằng tài khoản thuế điện tử hoặc tài khoản định danh điện tử VNeID mức 2, rồi chọn Khai thuế. Chưa có tài khoản thì xem bài hướng dẫn tải và đăng ký eTax Mobile.

Bước 3: Chọn Khai thuế cá nhân kinh doanh và chọn đúng kỳ

Chọn loại tờ khai và kỳ tính thuế. Khai nhầm kỳ là lỗi phải làm lại từ đầu, vì tờ khai đã gửi thì phải khai bổ sung mới sửa được.

Bước 4: Điền doanh thu và kiểm tra số thuế

Nhập doanh thu theo từng hoạt động. Ứng dụng tính ra số thuế phải nộp dựa trên tỷ lệ tương ứng với ngành nghề. Đối chiếu con số này với cách tính ở phần dưới trước khi gửi.

Bước 5: Gửi tờ khai rồi theo dõi và nộp tiền

Gửi xong, hệ thống trả về mã hồ sơ. Vào Tra cứu hồ sơ khai thuế để theo dõi tình trạng xử lý, và xem mục thông báo nếu cơ quan thuế yêu cầu bổ sung. Khi có số phải nộp, chuyển sang chức năng nộp thuế qua ngân hàng liên kết.

Giao diện và tên gọi các nút có thể khác nhau giữa các phiên bản ứng dụng, nhưng trình tự năm bước trên không đổi.

Ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế năm 2026

Đây là thay đổi quan trọng nhất và nhiều người vẫn đang dùng con số cũ. Ngưỡng hiện hành là một tỷ đồng doanh thu mỗi năm, áp dụng cho cả hoạt động kinh doanh hàng hóa dịch vụ lẫn hoạt động cho thuê bất động sản.

Mốc	Ngưỡng doanh thu năm
Trước 2026	100 triệu đồng
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025	500 triệu đồng
Đang áp dụng, từ 01/01/2026	1 tỷ đồng

Cách tính thuế khi cho thuê nhà

Hoạt động cho thuê tài sản chịu hai loại thuế, tính theo tỷ lệ trên doanh thu chứ không trừ chi phí.

• Thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu vượt một tỷ đồng nhân 5%. Chỉ phần vượt ngưỡng mới chịu thuế.
• Thuế giá trị gia tăng tính theo tỷ lệ 5% trên doanh thu của hoạt động cho thuê.

Ví dụ doanh thu cho thuê cả năm là 1,5 tỷ đồng. Thuế thu nhập cá nhân bằng 500 triệu nhân 5%, tức 25 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng bằng 1,5 tỷ nhân 5%, tức 75 triệu đồng.

Hai thay đổi lớn từ năm 2026

• Bỏ thuế khoán. Từ 01/01/2026, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh không còn nộp thuế theo mức khoán ấn định. Tất cả chuyển sang tự khai và tự nộp theo doanh thu thực tế. Nghĩa là bạn phải theo dõi doanh thu và chủ động nộp tờ khai đúng hạn, thay vì chờ cơ quan thuế thông báo mức khoán.
• Bắt buộc hóa đơn điện tử khi vượt ngưỡng. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên một tỷ đồng phải dùng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu. Thủ tục đăng ký xem ở bài đăng ký và tra cứu hóa đơn điện tử trên eTax Mobile.

Nghĩa vụ thuế tổng thể của nhóm này được trình bày đầy đủ hơn ở bài hướng dẫn thuế hộ kinh doanh và bán hàng online.

Tra cứu hồ sơ đã khai

Ba chức năng tra cứu còn lại phục vụ những tình huống khác nhau. Hồ sơ khai thuế dùng để kiểm tra tờ khai kinh doanh. Hồ sơ lệ phí trước bạ dùng khi bạn vừa đăng ký xe hoặc chuyển nhượng tài sản. Hồ sơ đất đai dùng khi làm thủ tục sang tên, tặng cho hay thừa kế nhà đất.

Số tiền phải nộp tương ứng với các hồ sơ này thì xem ở chức năng tra cứu nghĩa vụ thuế, chọn đúng nhóm nghĩa vụ đất đai hoặc lệ phí trước bạ phương tiện.

Bốn lỗi thường gặp

• Dùng ngưỡng 100 triệu đồng đã cũ. Con số này áp dụng cho giai đoạn trước 2026. Ngưỡng hiện hành là một tỷ đồng mỗi năm.
• Nghĩ dưới ngưỡng thì khỏi khai. Nghĩa vụ nộp tờ khai vẫn còn dù không phải nộp đồng thuế nào.
• Chỉ tính doanh thu của một bất động sản. Ngưỡng tính trên tổng doanh thu trong năm của cá nhân, nên có nhiều nhà cho thuê thì phải cộng gộp.
• Chờ cơ quan thuế ấn định mức khoán. Cơ chế khoán đã bỏ. Không tự khai đúng hạn thì phát sinh tiền chậm nộp và có thể bị xử phạt.

Câu hỏi thường gặp

Cho thuê nhà dưới một tỷ đồng một năm thì có phải làm gì không?

Không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động này, nhưng vẫn phải kê khai doanh thu theo quy định. Giữ hợp đồng thuê và chứng từ nhận tiền để đối chiếu khi cần.

Cho thuê nhà có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không?

Không bắt buộc. Cá nhân cho thuê tài sản kê khai và nộp thuế với tư cách cá nhân có hoạt động cho thuê. Việc đăng ký hộ kinh doanh là lựa chọn, thường đặt ra khi bạn kinh doanh thêm hoạt động khác.

Doanh thu vượt ngưỡng giữa năm thì tính thế nào?

Ngưỡng tính theo doanh thu của cả năm. Khi doanh thu thực tế vượt mốc một tỷ đồng, bạn phải khai và nộp thuế kể từ kỳ phát sinh việc vượt ngưỡng. Nếu không chắc về kỳ khai của trường hợp mình, hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi gửi tờ khai.

Khai sai rồi thì sửa được không?

Được, bằng cách nộp hồ sơ khai bổ sung. Khai bổ sung làm tăng số thuế phải nộp thì phát sinh tiền chậm nộp tính từ hạn nộp ban đầu, nên phát hiện sai thì sửa càng sớm càng đỡ.

Bán hàng online có khai ở mục này không?

Có, nếu bạn là cá nhân kinh doanh tự kê khai. Tuy nhiên nhiều sàn thương mại điện tử đã khấu trừ và nộp thay, nên trước khi khai hãy kiểm tra phần đã được nộp thay để tránh khai trùng. Chi tiết ở bài hướng dẫn thuế hộ kinh doanh và bán hàng online.